錨定十五五民生部署構(gòu)建公租房保障新體系——淺析集團構(gòu)建公租房“投建運一體化”模式
更新時間： 2026-04-16 16:36 內(nèi)容來源：
一、調(diào)研背景
住房問題，事關(guān)民生福祉。黨的二十屆三中全會明確提出，“在發(fā)展中保障和改善民生是中國式現(xiàn)代化的重大任務(wù)”。黨的十八大以來，習(xí)近平總書記對住房問題發(fā)表的一系列重要論述，為我國住房保障制度“以促進社會公平正義、增進人民福祉為出發(fā)點和落腳點”的全面深化改革提供了科學(xué)行動指南和強大精神力量。中央持續(xù)釋放多重房地產(chǎn)有關(guān)信號，為我國房地產(chǎn)在新舊模式轉(zhuǎn)換之際作出頂層政策設(shè)計，作為保障性住房體系的核心組成，公租房的高效運營既是完善“保障+市場”住房供應(yīng)體系的關(guān)鍵支撐，更能為中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展積蓄新動能，為建設(shè)契合人民群眾新期待的“好房子”、夯實住有所居基礎(chǔ)筑牢堅實保障。
作為指導(dǎo)“十五五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，黨的二十屆四中全會通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》，將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”納入“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富?！敝攸c內(nèi)容，清晰勾勒出“十五五”時期房地產(chǎn)發(fā)展路線圖。規(guī)劃明確提出優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，同時因城施策增加改善性住房供給，推動住房供給從“有房住”向“住好房”全面升級，這與黨的二十屆四中全會關(guān)于住房建設(shè)的部署一脈相承、有機銜接。
基于上述背景，集團深化黨建引領(lǐng)，聚焦主責(zé)主業(yè)，凝聚集體智慧，確定以“構(gòu)建公租房投建運一體化模式”為主題，通過外出考察、學(xué)習(xí)交流、深入訪談等方式開展調(diào)研，致力實施“民生核心、建設(shè)用心、質(zhì)量放心、服務(wù)舒心、居住安心”的“五心”工程，以期為蕭山區(qū)公租房事業(yè)貢獻力量，為公租房管理領(lǐng)域提供可借鑒的思考。
二、主要做法
加大保障性住房建設(shè)和供給力度，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障制度，有效提高住房保障覆蓋率，進一步完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，是持續(xù)增進民生福祉、努力實現(xiàn)“住有宜居”的重要舉措。
截至2026年3月，蕭山區(qū)共有公租房92個項目，房源22148套，約130萬立方米；已辦理配租交付的公租房項目35個，房屋4283套，遍布我區(qū)16個鎮(zhèn)街，總面積約25.7萬立方米。其中蕭山環(huán)投集團納管項目30個，總計3816套，占目前納管公租房總量的89%，我區(qū)目前整體配租率約38%。
公租房的現(xiàn)實管理過程中，就準(zhǔn)入管理角度而言，存在資格審核困難、產(chǎn)權(quán)登記信息系統(tǒng)不完善的問題；就使用管理角度而言，存在違規(guī)使用情況復(fù)雜、房屋維護責(zé)任界定模糊、投資建設(shè)主體不一的難題；就退出管理角度而言，存在退出機制執(zhí)行難、動態(tài)監(jiān)管成本高的挑戰(zhàn)。對此，集團主動出擊，精準(zhǔn)施策，以推進“五心”工程為實施路徑，構(gòu)建公租房“投建運一體化”模式，具體做法如下：
（一）致力民生核心，爭取政策落地，繪就公租房保障幸福畫卷
隨著經(jīng)濟水平的不斷提升，群眾的需求日益提高，簡單的物業(yè)管理模式已難以滿足群眾對美好生活的向往。廣澤小區(qū)、廣浦公寓、廣誼公寓由原三陽公司承建，其物業(yè)管理單位亦是由原三陽公司統(tǒng)一招標(biāo)確定。為有效解決產(chǎn)權(quán)主體分散、管理力量薄弱、物業(yè)水平不高等一系列問題，集團積極與區(qū)委、區(qū)政府、區(qū)住建局等有關(guān)部門對接，實現(xiàn)了蕭山區(qū)商業(yè)配建公租房的大區(qū)物業(yè)統(tǒng)籌管理，這一舉措顯著提升了公租房租后管理水平。
（二）致力建設(shè)用心，攻克施工阻點，吹響公租房建設(shè)提速號角
全力推動項目建設(shè)，讓“謀劃項目早開工，開工項目早竣工，竣工項目早運營，運營項目早見效”，集中攻堅破解一批民生實事難題，真正讓群眾呼聲有著落、有回應(yīng)，讓蕭山的群眾更具獲得感、更有幸福感。目前，集團公租房建設(shè)項目共7個，其中在建4個（空港西部商務(wù)區(qū)XSGL0201-R21-24地塊公租房建設(shè)項目、新塘南單元XSCQ2901-05地塊公租房建設(shè)項目、新塘南XSCQ2903-66地塊公租房建設(shè)項目、新塘南XSCQ2903-69地塊公租房建設(shè)項目），空港西部商務(wù)區(qū)地塊已在室內(nèi)裝修階段，69地塊在土方開挖階段，其余05地塊、66地塊在主體施工階段，預(yù)計提供房源3975套；已建成3個（蜀山街道安橋A-56地塊建設(shè)公共租賃用房工程、新塘街道E-68-1地塊建設(shè)公共租賃用房工程項目、新塘街道D-17地塊建設(shè)公共租賃用房工程），項目均在竣備階段，預(yù)計提供房源1165套。
（三）致力質(zhì)量放心，精細項目管理，打造公租房建設(shè)安居樣板
全面實施項目建設(shè)精細化管理，以提升現(xiàn)場管理水平為載體全面提升項目質(zhì)量。切實構(gòu)建“建設(shè)單位+設(shè)計單位+施工單位+監(jiān)理單位”四級聯(lián)動機制，建設(shè)單位發(fā)揮一線嚴(yán)控與全局統(tǒng)籌作用，與設(shè)計單位深度溝通，把公租房項目設(shè)計圖紙謀精、謀細、謀優(yōu)，控好項目建設(shè)“頂層設(shè)計”；在公租房建設(shè)過程中，各項目負責(zé)人帶領(lǐng)團隊高頻次進行現(xiàn)場排查檢查，在重大施工節(jié)點做到全過程追蹤；同時聯(lián)合監(jiān)理單位全面守好質(zhì)量關(guān)，對公租房的施工原材料進場、施工時序安排、施工工藝選擇等進行嚴(yán)控，確保嚴(yán)格按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)落實。同時對施工細節(jié)進行逐層、全方位管理和控制，落實好日常巡視、平行檢驗等工作。最后是利用第三方服務(wù)單位，切實借助第三方的專業(yè)檢測力量，強化對樁基、承臺、基坑等重點位置的檢測力度，為工程質(zhì)量打上“雙保險”，確保把公租房建設(shè)成群眾滿意、質(zhì)量過硬的工程。
（四）致力服務(wù)舒心，提升管理質(zhì)效，拓展公租房服務(wù)嶄新格局
以積極主動之姿靠前服務(wù)，大膽創(chuàng)新探索公租房配租“云選房”模式。2025年原本單一的“線下選房”已優(yōu)化升級為“線下服務(wù)+線上選房”。一方面，由湘湖公證處全程監(jiān)督，確保整個選房過程公開透明，極大提升了選房的公平性；另一方面，集團派員駐點，為“準(zhǔn)業(yè)主”提供政策解釋與指導(dǎo)服務(wù)，有力保障了選房工作的高效性。同時，全面推行“VR全景看房”功能，申請家庭足不出戶即可線上360度全方位查看房源實景信息，看房便捷性、體驗感大幅增強。
（五）致力居住安心，推進數(shù)字賦能，開啟公租房管理智慧之門
為長遠期規(guī)劃形成以公租房、保障性租賃住房為一體的蕭山區(qū)住房保障體系，前期有以下因素制約發(fā)展：一是承接資源配置效率較低，房源調(diào)配和管理難以統(tǒng)一；二是業(yè)務(wù)辦理流程繁瑣，缺乏便捷性和在線化支持；三是違規(guī)行為缺乏監(jiān)管，存在轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借空置等現(xiàn)象；四是住房需求難以滿足，社區(qū)服務(wù)缺乏智能化管理。
為此，集團積極籌建信息化系統(tǒng)平臺，加快公租房數(shù)字化運營管理進程。一方面與住建局等相關(guān)部門進行協(xié)調(diào)溝通，成功打通信息孤島，促進數(shù)據(jù)互通共享。另一方面對蕭山區(qū)住房資源展開了全面細致的梳理與錄入工作，涵蓋從項目、房源到承租對象管理，從準(zhǔn)入、使用到退出管理，以及從對外服務(wù)群眾到對內(nèi)業(yè)務(wù)管理等各個環(huán)節(jié)。信息化系統(tǒng)平臺將原先的“線下管理”模式，如合同簽訂、租金收繳、房源驗收、報修等諸多環(huán)節(jié)，整合到“線上管理”，真正實現(xiàn)公租房管理的“一網(wǎng)統(tǒng)管”，為下一步全區(qū)公租房納管工作注入“數(shù)智”力量。
三、初步成效
（一）投入系統(tǒng)化，“統(tǒng)一納管”開創(chuàng)局面
考慮到蕭山區(qū)公租房建設(shè)主體多、建設(shè)形式又分商業(yè)房產(chǎn)逐宗配建及供地主體集中配建的情況，為強化全區(qū)公租房的統(tǒng)籌管理，集團主動與上級有關(guān)部門爭取支持、緊密聯(lián)動，全力以赴為實現(xiàn)全區(qū)公租房一體化運營而不懈努力。根據(jù)《杭州市蕭山區(qū)人民政府關(guān)于保障性住房建設(shè)及運營推進相關(guān)事宜的專題會議紀(jì)要》，全區(qū)公租房由集團統(tǒng)一開展運營管理，各平臺國企做好公租房項目運營管理的移交接收工作，并由區(qū)住建局做好監(jiān)督指導(dǎo)工作?！敖y(tǒng)一納管”是蕭山區(qū)公租房發(fā)展邁出的關(guān)鍵性的一步，為后續(xù)的公租房管理工作提供了新的思路和方向，也為解決住房困難問題提供了更有力的保障。
（二）建設(shè)專業(yè)化，“內(nèi)生動力”持續(xù)激活
與時代同頻共振，打破創(chuàng)新動力不足、發(fā)展后勁和韌勁不足的瓶頸，優(yōu)化傳統(tǒng)運作模式，在管理體制、工作機制、人才儲備等方面持續(xù)深耕細作。在內(nèi)部管理方面，新成立安居集團投控管理部，不斷優(yōu)化內(nèi)部流程，提升管理精細化程度，為公租房管理高效運轉(zhuǎn)奠定堅實基礎(chǔ)。在工程建設(shè)方面，制定專項培訓(xùn)計劃，涵蓋保障性住房的專業(yè)知識、行業(yè)動態(tài)、先進技術(shù)、工程管理、安全生產(chǎn)、數(shù)字賦能等多個方面，激發(fā)員工的工作熱情和創(chuàng)造力。在人員管理方面，打造一支具有戰(zhàn)斗力和責(zé)任感的專業(yè)公租房建設(shè)隊伍，設(shè)立績效考核管理體系和能上能下、能進能出的用人機制，通過激發(fā)團隊活力提升建設(shè)專業(yè)程度。
（三）運營數(shù)字化，“數(shù)智系統(tǒng)”璀璨上線
以蕭山區(qū)公租房統(tǒng)一運營管理為方向，依托物聯(lián)網(wǎng)、云計算技術(shù)，以數(shù)智平臺為抓手建設(shè)信息化系統(tǒng)平臺，已成功開發(fā)并上線公租房管理平臺。該平臺已打通財政非稅系統(tǒng)和公租房門禁系統(tǒng)，實現(xiàn)了從租金繳納、合同簽訂到生物信息錄入的“一窗通辦”。后續(xù)將著力打通住建部門公租房審核系統(tǒng)，力爭實現(xiàn)審核部門和運營單位的數(shù)據(jù)實時共享與比對。同時，積極推進面向租戶端的微信小程序的開發(fā)，集成線上看房、自助選房、電子合同簽訂、租金繳納、維修報障、信息查詢等功能，打造“管理平臺（后臺）+微信小程序（前端）”的服務(wù)矩陣。
四、下步計劃
環(huán)投集團在蕭山區(qū)公租房管理方面取得了顯著成效，通過加大政府支持力度、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、推進保障性工程建設(shè)、落實各項要素保障和政策支持、提高規(guī)劃建設(shè)和工程質(zhì)量水平、提升公租房運行管理水平等措施，實現(xiàn)“統(tǒng)一納管”格局，取得豐碩成果。
唯有思想破冰，才能發(fā)展突圍；唯有真抓實干，才能乘勢而上；唯有奮起直追，才能爭先進位。全區(qū)公租房一體化管理的戰(zhàn)役已經(jīng)打響，集團將匯集體之智、聚全司之力，探索多元化的房源籌集渠道，完善租金管理和項目認定機制，利用科技手段提高公租房管理的智能化水平，以實現(xiàn)全體人民從“住有所居”邁向“住有宜居”的目標(biāo)，具體措施如下：
（一）宣傳擴面，政策普及
進一步健全公租房政策宣傳推介機制，提高群眾對政策的知曉率。依托鎮(zhèn)街、社區(qū)等多維度宣傳渠道，通過公眾號、微信小程序等多形式舉措，推動政策普及廣覆蓋，引導(dǎo)符合保障條件家庭納入保障體系，讓公租房保障政策走進街頭巷尾和群眾身邊，實現(xiàn)對住房困難家庭“應(yīng)保盡?！薄?/p>
（二）解放思想，籌措資本
隨著國家大力推動“租購并舉”，租賃住房市場快速發(fā)展，在租賃用地供給增加、市場需求提升等因素影響下，相較于其他長租公寓運營商，國企在融資、拿地等方面擁有更多資源與話語權(quán)，更能占得租賃住房用地政策紅利“頭籌”。宏觀前景利好下，集團解放思想，探索出路，一是探索公募REITs、企業(yè)中長期債券、資產(chǎn)證券化等直接融資模式，適當(dāng)降低債券發(fā)行門檻，初期可以面向保險機構(gòu)等機構(gòu)投資者、后期探索面向社會公眾發(fā)行，引導(dǎo)社?；稹⒋壬苹?、信托資金、其他私募基金等作為長期資本進入公租房領(lǐng)域；二是探索公租房資產(chǎn)證券化模式。對于輕資產(chǎn)模式的主體，重點聚焦以租金收益權(quán)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)證券化模式；對于重資產(chǎn)模式的主體，重點探索以公租房產(chǎn)權(quán)或未來收益權(quán)抵押為基礎(chǔ)的類REITs、REITs模式，或?qū)⒐夥窟\營權(quán)委托給專業(yè)運營機構(gòu)，轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)模式。
（三）拓寬渠道，擴大供給
城市建設(shè)從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量時代，大拆大建的傳統(tǒng)開發(fā)已經(jīng)不適用于新的城市更新模式?？筛鶕?jù)政策導(dǎo)向，多措并舉盤活存量，化存量為公租房供應(yīng)增量，轉(zhuǎn)變目前單一的“政府開發(fā)建設(shè)—公租房供給”模式，多途徑匯集房屋資源，將公租房房源籌集方式由政府新建轉(zhuǎn)向市場補充，如回購或長期租賃商品房項目配建、企業(yè)集資自建房、閑置市場房源、政府公房等作為公租房，有效擴大供應(yīng)規(guī)模，增加供給數(shù)量。
（四）專業(yè)運營，創(chuàng)新模式
增加公租房服務(wù)的多元性和專業(yè)性，多舉措引導(dǎo)社會組織參與提供公租房服務(wù)。借鑒萬科泊寓、龍湖冠寓等成熟品牌的經(jīng)驗，委托專業(yè)機構(gòu)完成公租房承租人入住和退出管理、房屋修繕養(yǎng)護、安全保障、租金收繳等服務(wù)事項，建立科學(xué)的績效評價機制與動態(tài)調(diào)整機制，以承租人居住滿意度、租金收繳率為重點設(shè)立評價指標(biāo)體系，實現(xiàn)公租房服務(wù)市場化、專業(yè)化。
（五）建章立制，精細管理
加快完善運營管理體制機制，細化運營管理操作規(guī)程，著手建立健全蕭山區(qū)公租房管理制度。一方面，明確準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、退出機制和監(jiān)督管理辦法，制定收支管理、門禁管控、質(zhì)保維修、物業(yè)收費運營事項制度，加強對公租房申請、審核、分配、使用等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，確保公租房資源公平合理分配。另一方面，積極爭取政策支持，降低公租房準(zhǔn)入門檻，為更多住房困難家庭實現(xiàn)“住有所居”的夢想，擴大公租房覆蓋范圍和保障力度；擴大公租房申請范圍，將新就業(yè)群體、外來務(wù)工人員、高校畢業(yè)生等納入保障范圍，從而吸引和留住人才，助力蕭山打造“青年向往之城”。
五、結(jié)語
住房保障是民生之基，住有宜居是民心所向。公租房“投建運一體化”模式的探索與實踐，既是環(huán)投集團貫徹落實黨的二十屆三中、四中全會精神，踐行“十五五”規(guī)劃關(guān)于房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展部署的具體行動，也是國企堅守民生初心、扛起社會責(zé)任的生動體現(xiàn)。集團以“五心”工程為抓手，從政策落地、項目建設(shè)到服務(wù)升級、數(shù)字賦能多維度發(fā)力，破解了蕭山區(qū)公租房投建運各環(huán)節(jié)諸多難題，實現(xiàn)統(tǒng)一納管、專業(yè)建設(shè)、數(shù)字運營的階段性突破，讓公租房保障的幸福畫卷在蕭山徐徐展開。未來，集團將始終以人民群眾住房需求為導(dǎo)向、以黨建引領(lǐng)為核心，持續(xù)深化模式探索，在房源籌措、資本運作、專業(yè)運營、精細管理上再加力，以更實舉措、更優(yōu)服務(wù)、更高標(biāo)準(zhǔn)補齊住房保障短板、完善保障體系，讓公租房既成為群眾的“安居之所”，更成為暖心的“幸福港灣”；同時繼續(xù)發(fā)揮國企擔(dān)當(dāng)，把住房保障工作做深做實做細，讓發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民，為蕭山區(qū)推進共同富裕、建設(shè)宜居城市注入民生力量，以實際行動詮釋“在發(fā)展中保障和改善民生”的深刻內(nèi)涵，奮力書寫新時代住有所居、住有宜居的民生答卷。