關于推進老舊電梯更新，提升居民生活品質(zhì)的建議
更新時間： 2026-04-16 15:28 內(nèi)容來源：
住宅電梯是保障居民日常出行的關鍵通道，更是衡量城市民生福祉與治理水平的重要標尺。當前，各地部分住宅電梯因服役年限久、零部件老化、技術體系落后，安全隱患凸顯。推進住宅老舊電梯更新，既是落實國家大規(guī)模設備更新戰(zhàn)略、拉動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的重要舉措，更是破解民生痛點、助力城市高質(zhì)量運行的必然要求。對此，區(qū)政協(xié)專門成立課題調(diào)研組，由區(qū)政協(xié)副主席瞿虎牽頭，區(qū)政協(xié)城建交通資源環(huán)境委員會負責，組織委員進行了專題調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下，供決策參考。
一、背景情況及政策紅利
蕭山區(qū)地處錢塘江南岸，常住人口約280萬，目前有680個住宅小區(qū)，已投入使用的住宅電梯達3萬臺。因城市化進程起步早，轄區(qū)內(nèi)大量電梯逐步邁入“老齡化”階段。其中使用15年以上的老舊電梯共1247臺，部分電梯甚至連續(xù)服役25年以上，處于“超期運行”狀態(tài)。
老舊電梯更新，核心瓶頸在于“資金從哪來”。多數(shù)老舊小區(qū)存在公共設施老化、物業(yè)專項維修基金余額不足、公共收益有限等問題，加之居住群體年齡結(jié)構(gòu)復雜、經(jīng)濟承受能力差異大，業(yè)主自籌資金壓力陡增，資金籌措成為阻礙更新工作的“第一道坎”。為此，國家、省、市多級聯(lián)動出臺政策，構(gòu)建起“國債+省市補+區(qū)配套”的多層次資金支持體系，為我區(qū)工作開展注入“政策活水”。國家層面，2024年7月，住房城鄉(xiāng)建設部等部門將住宅老舊電梯更新納入超長期特別國債支持范圍。省級層面，2024年4月，浙江省政府印發(fā)《推動大規(guī)模設備更新和消費品以舊換新若干舉措》，明確將住宅老舊電梯更新納入全省住房與城市建設專項資金支持范疇，重點投向服役15年以上的老舊電梯，進一步補充資金缺口。市級層面，2024年7月，杭州市住保房管局、市市場監(jiān)管局、市建委聯(lián)合發(fā)布《杭州市老舊住宅電梯更新實施方案》，對電梯更新工程費用給予30%補助，并按“更新、改造、大修”三類場景，分別給予每臺最高6萬元、5萬元、3萬元補助，細化資金支持標準。
基于此，區(qū)級層面嚴格對標《杭州市老舊住宅電梯更新實施方案》要求，結(jié)合超長期國債補助政策，對按期完成電梯更新的項目給予配套補助；同時創(chuàng)新資金籌措模式，推動“多元籌資+企業(yè)讓利”雙向發(fā)力——業(yè)主可提取本人及直系親屬住房公積金、一次性申請物業(yè)專項維修基金；搭建企業(yè)對接平臺，推行集中采購，鼓勵電梯企業(yè)提供“以舊換新+全托管售后服務”，最大限度降低業(yè)主自籌壓力與整體更新成本。2024年，全區(qū)累計完成373臺住宅老舊電梯更新；2025年，又將473臺老舊電梯更新納入國債支持范圍，目前新電梯已全部投入使用。在區(qū)住建局牽頭統(tǒng)籌、各相關部門協(xié)同聯(lián)動、鎮(zhèn)街社區(qū)積極推進、企業(yè)群眾廣泛參與下，我區(qū)逐步構(gòu)建起“業(yè)主主體、社區(qū)主導、政府引導、多方支持”的工作體系，為老舊電梯更新工作積累了“蕭山經(jīng)驗”。
二、存在問題
盡管我區(qū)老舊電梯更新工作取得階段性成效，但在推進過程中仍面臨一些亟待解決的問題。
１.自籌資金占比偏低，多元籌資待完善。2025年電梯更新工作中，從項目清單確定到要求簽訂施工合同僅預留一個月左右時間，留給業(yè)委會等實施單位制定資金籌措方案、組織業(yè)主表決的時間嚴重不足。受此影響，多數(shù)項目未制定業(yè)主自籌、維修基金申請、公共收益使用等配套方案，更新費用基本依賴國債補助與地方財政補助，與上級倡導的“居民籌一點、國家補一點、維修基金（公共收益）出一點”的多元籌資模式存在偏差，長期來看不利于資金可持續(xù)性。從2025年我區(qū)老舊電梯更新項目資金組成來看，國債和市區(qū)兩級財政的政策性補助合計占總投資的94%，剩余6%主要依賴維修基金申請與小區(qū)公共收益，業(yè)主自籌資金占比微乎其微。
2.品牌集中致工期緊張，進度保障壓力大。從我區(qū)及杭州主城區(qū)電梯更新委托合同簽訂情況看，電梯品牌高度集中于奧的斯、日立、三菱、西奧、通力五個品牌。當前全市乃至全省正處于老舊電梯更新“大面積施工”階段，品牌集中導致廠家排產(chǎn)壓力陡增、安裝團隊調(diào)配困難，部分項目出現(xiàn)“設備供貨延遲、安裝人員不足”等問題，直接影響整體施工進度。如城廂街道湘湖林語小區(qū)因合同簽訂較遲，受品牌訂單排期影響，未能如期完工。
3.安全監(jiān)管能力不足，責任落實待強化。電梯屬于特種設備，其施工安全監(jiān)管需專業(yè)技術與職能部門授權支撐。區(qū)住建局在此項工作中為業(yè)務牽頭部門，主要承擔業(yè)務流程指導、資金審核撥付等工作內(nèi)容，但并非特種設備行業(yè)監(jiān)管主管部門，缺乏電梯施工技術以及安全把控的專業(yè)能力支持，在老舊電梯拆除、安裝等關鍵環(huán)節(jié)難以有效開展監(jiān)管。結(jié)合2024年該項工作啟動至今部分地區(qū)發(fā)生的電梯更新傷亡事故包括我區(qū)今年發(fā)生的兩起安全事故，亟需相關部門根據(jù)《杭州市安全生產(chǎn)委員會關于開展電梯安全一件事推進工作的通知》（杭安委〔2025〕2號）的要求，進一步落實部門職責，推動實施單位、施工企業(yè)、業(yè)主與小區(qū)物業(yè)形成監(jiān)管合力，切實筑牢安全生產(chǎn)底線。
三、對策建議
（一）建多構(gòu)元資金保障與透明分攤機制。強化政策資金支持。推廣“國債支持+地方補貼+業(yè)主自籌+企業(yè)讓利”模式，一方面積極向上爭取超長期特別國債支持名額，另一方面鼓勵有意愿的小區(qū)參照新白馬公寓多元籌資經(jīng)驗，按照《杭州市老舊住宅電梯更新實施方案》規(guī)定的流程實施并爭取市區(qū)兩級補助資金。明確科學分攤規(guī)則。建議居民自籌部分采用“樓層系數(shù)+面積比例”的分攤方式，具體標準結(jié)合項目實際情況確定，其中，無電梯使用需求的一樓業(yè)主可免繳。建議引入法律顧問審核分攤方案，留存費用明細、表決記錄等證據(jù)鏈，防范法律風險。鼓勵企業(yè)墊資讓利。鼓勵電梯廠商在保證產(chǎn)品質(zhì)量和服務水平的前提下，推出“以舊換新”補貼，引導金融機構(gòu)開發(fā)低利率、長期限的“電梯更新貸”，支持業(yè)主分期支付分攤費用，同時提供集中采購、更新維保一體化等多種方式，有效降低電梯更新維保成本。
（二）優(yōu)化品牌選擇與施工進度管理。多元化品牌選擇。鼓勵老舊電梯更新項目在選擇電梯品牌時，采取多元化策略，避免過度集中于少數(shù)品牌。通過公開招投標、綜合評估等方式，引入更多具有資質(zhì)和良好口碑的電梯品牌參與競爭，減輕單一品牌排產(chǎn)壓力。加強施工團隊配合。要求電梯企業(yè)在簽訂更新合同時，明確施工團隊的人員配置、進場時間及施工周期，確保有足夠的安裝團隊可供調(diào)配。同時，建立施工團隊應急調(diào)配機制，當某一項目人員不足時，能迅速調(diào)配人員。實施進度動態(tài)監(jiān)控。建議利用信息化手段，對老舊電梯更新項目的施工進度進行動態(tài)監(jiān)管。項目實施單位需定期上報施工進度，市場監(jiān)管局、區(qū)住建局及相關鎮(zhèn)街、社區(qū)根據(jù)進度情況及時協(xié)調(diào)解決施工中遇到的問題，確保項目按計劃推進。
（三）強化安全監(jiān)管責任與安全生產(chǎn)防線建設。健全聯(lián)動監(jiān)管機制。根據(jù)《杭州市安全生產(chǎn)委員會關于開展電梯安全一件事推進工作的通知》（杭安委〔2025〕2號）的要求，進一步明確應急管理局、市場監(jiān)管局、區(qū)住建局等部門的監(jiān)管職責，聯(lián)合建立“老舊電梯更新安全監(jiān)管常態(tài)化協(xié)作機制”，在項目啟動前組織施工、維保企業(yè)開展技術交底與安全培訓，明確特種設備操作規(guī)范，凝聚監(jiān)管合力。強化雙端安全培訓。聯(lián)合市場監(jiān)管部門組織監(jiān)管人員參加電梯施工技術及安全把控專業(yè)培訓，提升監(jiān)管專業(yè)度；同時，鼓勵電梯企業(yè)為施工團隊提供定期安全教育和技能培訓，從“監(jiān)管端”與“執(zhí)行端”同步發(fā)力，夯實施工安全基礎。完善多維監(jiān)督管控。建立老舊電梯更新聯(lián)合檢查機制，由多部門在項目實施中定期排查拆除、安裝、驗收等關鍵環(huán)節(jié)的安全隱患，對問題及時整改并跟蹤閉環(huán)；建議統(tǒng)一引入第三方專業(yè)監(jiān)理公司駐場監(jiān)督電梯拆、裝、驗全流程，出具專業(yè)監(jiān)理報告，為安全監(jiān)管提供“技術支撐”；加快組建“業(yè)主監(jiān)督小組”，通過定期巡查、反饋問題形成“專業(yè)監(jiān)管+群眾監(jiān)督”雙重保障。規(guī)范補助資金使用。嚴格按照上級制發(fā)的國債及各級補助資金使用管理辦法，對財政補助資金的使用范圍、申報資料、審批要求等進行審核，確保資金“專款專用、合規(guī)高效”；引入第三方審計機構(gòu)，對資金使用情況進行全程監(jiān)督。
（四）健全組織協(xié)調(diào)與民主決策體系。建立三級聯(lián)動組織機制。建議由街道牽頭、社區(qū)主導、業(yè)委會以及業(yè)主代表參與，成立臨時電梯更新工作小組，負責政策宣傳、意見征集、進度協(xié)調(diào)等工作，組建“電梯更新牽頭人”隊伍，實施社工單元負責制，讓牽頭人兼任“宣傳員、協(xié)調(diào)員、監(jiān)督員”，強化基層服務保障。優(yōu)化業(yè)主決策流程。推行“四步?jīng)Q策法”，即專業(yè)機構(gòu)評估→業(yè)主代表初篩方案→多廠商比價公示→全體業(yè)主表決，通過線上投票平臺降低參與門檻，確保決策效率。對拒繳費用且無正當理由的業(yè)主，由社區(qū)調(diào)解，調(diào)解無效可依法訴訟追償。精準對接特殊群體需求。將無障礙設計、智能防夾、緊急呼叫等功能納入老舊電梯更新強制標準，對低保戶、殘疾人業(yè)主給予50%的分攤費用減免，由財政兜底。
（五）聚焦長效維保與智慧管理。健全維保長效機制。推行“5年全包維?！睆娭茥l款，電梯采購合同中明確維保內(nèi)容、零部件更換范圍及應急響應時限（30分鐘內(nèi)到場）。建立維保企業(yè)信用評級體系，將服務質(zhì)量與項目投標資格掛鉤，對投訴率高、響應慢的企業(yè)取消維保資質(zhì)。擴大保險覆蓋面。持續(xù)推廣電梯責任保險，優(yōu)化“投保人出資50%、政府補貼50%”的保費機制，將更新后的電梯全部納入保險范圍；建立“理賠服務快速響應通道”，確保事故發(fā)生后及時定損、高效理賠，切實強化風險兜底能力。引導業(yè)主自治促長效。推動業(yè)主監(jiān)督小組從“施工監(jiān)督”向“長效管理”轉(zhuǎn)型，明確小組在電梯使用知識宣傳、維保服務監(jiān)督、日常故障反饋等方面的職責；指導小區(qū)制定《電梯使用管理公約》，明確業(yè)主、物業(yè)、維保企業(yè)的責任義務，提升業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督意識，最終形成“政府引導、專業(yè)維保、業(yè)主自治”的長效管護格局。納入智慧監(jiān)管平臺。為更新后的電梯安裝物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測設備，實時監(jiān)控運行狀態(tài)、故障信息及維保記錄，數(shù)據(jù)同步至市場監(jiān)管部門和小區(qū)業(yè)主端，實現(xiàn)“隱患早發(fā)現(xiàn)、故障早處置”。
附件
全國老舊電梯更新先進案例
1.上海金山朱涇鎮(zhèn)華光紫荊苑
概況：華光紫荊苑小區(qū)建于2004年，部分電梯啟用時長超20年，故障頻發(fā)。2024年7月30日，101號樓棟電梯因檢驗不合格停運。彼時，因樓道維修基金不足、部分低樓層業(yè)主不愿參與等，大修方案難以達成。8月，上海市房屋管理局出臺政策，每臺更新電梯定額補貼15萬，為解決問題帶來轉(zhuǎn)機。
機制做法：一是快速響應與申報。在朱涇鎮(zhèn)城市建設管理事務中心指導下，塘園居委會第一時間梳理材料，上報審核，憑借小區(qū)電梯實際情況，迅速通過審批，成功將項目納入國債支持范疇。二是五方聯(lián)動協(xié)商。朱涇鎮(zhèn)推動建立居委會、職能部門、物業(yè)、業(yè)委會、業(yè)主五方聯(lián)動機制。多次組織座談會，針對更新電梯品牌與型號、費用分攤比例、補貼返回方式等關鍵問題，深入交流，充分聽取各方意見，最終達成一致。三是高效施工推進。物業(yè)管理公司代收業(yè)主自籌資金，9月與電梯公司簽署合同。施工方協(xié)調(diào)增派人手，監(jiān)管部門加快審驗周期，9月24日進場施工，10月12日完成驗收并投入使用，僅耗時19天。
主要成效：101號樓居民率先用上安全、穩(wěn)定的新電梯，解決了日常出行難題。截至當時，朱涇鎮(zhèn)完成老舊電梯安全評估超62臺，98臺電梯分2批申報國債支持項目，為更多居民改善出行條件奠定基礎，提升了居民生活質(zhì)量與幸福感。
2.江蘇蘇州昆山香榭水岸小區(qū)
概況：香榭水岸小區(qū)2008年交付，有17幢樓，居住2000多人。電梯服役多年，故障不斷，且因廠商停產(chǎn)，配件難尋，維修艱難。2024年7月政策出臺后，昆山市住建局積極行動，11月將小區(qū)29部電梯納入更新計劃，每臺獲15萬元補貼。
機制做法：一是提前數(shù)據(jù)儲備。昆山市住建局提前研判，組織專班梳理使用年限超15年及故障頻發(fā)、投訴集中的電梯目錄。在政策出臺后，憑借前期數(shù)據(jù)庫，5天內(nèi)完成近20項數(shù)據(jù)摸排填報，快速將2196部老舊電梯納入更新，資金與數(shù)量居蘇州近七成、全省第一。二是居民自主決策與企業(yè)配合。社區(qū)組織居民投票選定通力電梯。通力公司為項目設立柔性生產(chǎn)線，可隨時調(diào)整參數(shù)生產(chǎn)不同規(guī)格電梯，滿足項目多樣化需求。三是智慧管理賦能。新電梯全面接入昆山市“一梯通管”智慧管理平臺。AI攝像頭阻止電動自行車進入，遠程監(jiān)測系統(tǒng)24小時收集運行數(shù)據(jù)，形成“健康檔案”，通過人工智能和大數(shù)據(jù)模型實現(xiàn)預測性維保。
主要成效：小區(qū)電梯完成更新，運行平穩(wěn)安靜，故障大幅減少。居民乘梯安全性與舒適度顯著提升，為昆山乃至其他地區(qū)老舊電梯更新提供了可借鑒的成功經(jīng)驗，推動第二輪老舊電梯摸排與申報工作順利開展。
3.廣東廣州豐景大廈
概況：豐景大廈竣工于1998年，總高27層，每層8戶僅2臺電梯，電梯運行25年老化嚴重。雖小區(qū)公共設施設備基金充足，無需業(yè)主額外分攤費用，但更新意見統(tǒng)一歷經(jīng)3年。2024年9月住建部政策出臺后，大廈迅速行動。
機制做法：一是高效申報響應。得知政策后，業(yè)委會連夜在國家部委網(wǎng)站填報資料，兩小時內(nèi)完成十余張表格上傳，成為廣州首批48個申報小區(qū)中動作最快的一個，快速鎖定國債補貼名額。二是規(guī)范決策流程。堅持“業(yè)主大會授權—公開招標—全程公示”路徑。2024年6月業(yè)主大會以90%以上高票通過電梯更新方案，7月簽約三菱品牌，整個過程公開透明，保障業(yè)主知情權與參與權。三是資金合理統(tǒng)籌。項目總價78.28萬元，30萬元來自國債補貼，剩余48.28萬元由小區(qū)歷年累積的共有資金支付，業(yè)主無需額外出資，減輕經(jīng)濟壓力。
主要成效：兩部電梯更新完成，速度提升至每秒2.5米，轎廂高度達2600毫米，運行至今零故障。為廣州老舊電梯更新提供范例，番禺海龍灣等自管小區(qū)紛紛借鑒其模式，推動廣州老舊電梯更新工作加速開展。