深讀 | 香江大廈業(yè)委會如何在“破”中立起“主心骨”？
時間：2025-03-10 09:16 來源：蕭山日報
從供水水質(zhì)發(fā)黃到清澈，從停車無序到有序，從警情輿情高發(fā)到平安和諧……
不懷私心方能積小勝為大勝
市心廣場地處蕭山老城區(qū)的核心地段，北依蕭紹路，東鄰江寺公園，這里商圈集聚，人氣興旺。早在2008年，兩幢分別為15層、21層的高樓從邊上拔地而起，這便是香江大廈。
在當時，它是不折不扣的市中心豪宅，售價比同時段銷售的其他樓盤要高出不少，吸引了一大批中產(chǎn)家庭入駐。
香江大廈集商住一體。1至4層為商鋪，打造了當年轟動一時的香江小百貨市場，里面商品繁多，客流如織，至今讓很多人記憶猶新。5層以上是住宅，共有111戶業(yè)主。
正是商住一體的特殊性，導致香江大廈的居民與商戶摩擦不斷，并引發(fā)了持續(xù)多年的警情、輿情，也令街道和社區(qū)頭痛不已。直至2021年11月，第二屆業(yè)委會上任，香江大廈的情況開始好轉(zhuǎn)。
3年來，以樓桔燕為主任的業(yè)委會克難攻堅，相繼完成了關停商鋪電梯、二次供水改造、打官司爭取5A技術層租賃權、停車收費、消防整改、電梯大修、外立面改造等多件大事，使這個17年的老舊小區(qū)煥發(fā)出新的生機。
更為重要的是，困擾多年的警情、輿情消失了，居民的心團結了，大家住在這里更舒心了。
第一回合
關停商鋪層電梯
推進二次供水改造
說起香江大廈的事，樓桔燕的話匣子一下子打開了。
“在進業(yè)委會之前，我一直在家里照管孩子。2021年，3至4層的商鋪開始裝修，常常占用大樓里的電梯。有一次，樓上的一個小孩生病要送醫(yī)院，但電梯遲遲上不來。我實在看不下去了，提出應該把商鋪層的電梯關停?！?/p>
此后，樓桔燕又多次在群里發(fā)言，為居民們爭取權益，她的行動得到了很多業(yè)主的支持。
在業(yè)委會換屆時，有業(yè)主找到樓桔燕，希望她能為居民發(fā)聲，此時，業(yè)主群里的呼聲也是越來越高。為不辜負大家的信任，樓桔燕答應加入業(yè)委會，之后順利當選為業(yè)委會主任。
2021年11月，新一屆業(yè)委會走馬上任。
樓桔燕做的第一件事就是關停商鋪層電梯。按之前的設計，商戶和業(yè)主的進出大門相互分離，1至4層的商鋪內(nèi)設置了扶梯，大樓里的電梯專供住宅業(yè)主使用，商鋪層不作停留。
關停電梯看似簡單，卻引起了商戶們的不滿。有來說情的，有來威脅的，樓桔燕均不為所動，她仔細翻閱了相關法律條款，做到有法可依，遇事不慌。商鋪層電梯關停后，贏得業(yè)主們一片叫好聲，商戶與業(yè)主搶占電梯的事再也沒有上演。
業(yè)委會面臨的第二件大事是二次供水改造。由于使用年份較久，香江大廈的供水設施設備出現(xiàn)老化，水管銹蝕嚴重，不時出現(xiàn)爆裂、滲漏、水質(zhì)變黃等情況，住在高樓層的居民還經(jīng)常遭遇斷水的煩惱，二次供水設施改造已經(jīng)刻不容緩。為此，居民們也多次向江寺社區(qū)反映情況。
而早在2021年初，在城廂街道城管辦公室指導下，社區(qū)牽頭對香江大廈進行民意調(diào)查。結果只有40%左右的居民投了贊成票，遠遠沒有達到改造啟動門檻。至此，改造一事被擱置下來。
第二屆業(yè)委會上任不久，樓桔燕深知居民用水之苦，很快便將二次供水設施改造項目重新提上日程。經(jīng)業(yè)委會摸底調(diào)查，部分居民對改造懷有抵觸情緒，誤認為這是“政績工程”；還有些居民擔心改造會破壞裝修，導致水壓不穩(wěn)等新問題，甚至“越改越糟”。
為此，業(yè)委會聯(lián)合社區(qū)一趟一趟上門做好解釋工作，消除了大家的疑慮，僅用不到一個月時間，居民同意率就達到了100%。
在整個施工過程中，問題和困難層出不窮。經(jīng)前期多次勘查后確認，2號樓前的兩個停車位最適合建造水泵房，但它們屬于居民的私人財產(chǎn)。面對這只“攔路虎”，業(yè)委會又主動請纓，多次上門做居民工作，動之以情，曉之以理，最終說服兩位居民從大局出發(fā)，同意置換車位。
為解決改造施工對公共區(qū)域裝修造成破壞這一問題，在城廂街道指導下，社區(qū)、業(yè)委會和物業(yè)三方聯(lián)動，按照有關補助政策的要求，提前謀劃介入，無縫跟進修復作業(yè)，解決了居民們的后顧之憂。
2023年2月，香江大廈二次供水設施改造項目迎來驗收。打開水龍頭，清澈、穩(wěn)定的自來水汩汩而下。至此，香江大廈的居民告別了用水煩惱，生活的幸福指數(shù)大大提升。
第二回合
收回5A技術層租賃權，實行停車收費，用經(jīng)營性收入為業(yè)主辦實事
老早前，樓桔燕就知道香江大廈5A層出租給了一家酒莊。
二次供水改造啟動后，樓桔燕在翻閱大樓的建筑圖紙時，才真正開始關注這個5A層。經(jīng)了解，它是高層建筑物里的技術層，主要用作水、電、暖、衛(wèi)生等設備安裝或隔離出來作為辦公室，產(chǎn)權為全體業(yè)主所有。而當時，這個5A層由開發(fā)商出租給了酒莊，并享受每年的租金收益。
5A層的面積約1400平方米，一年的租金高達50多萬元。
“這是全體業(yè)主的利益，必須爭取。”樓桔燕暗暗下定決心。此后，她找過開發(fā)商，找過酒莊老板，還求助過街道和社區(qū)等部門，希望能一塊兒坐下來協(xié)商此事。但開發(fā)商總是避而不見。
無奈之下，樓桔燕一張訴狀，將開發(fā)商告上了法庭。此前，她請教了專業(yè)人士和身邊的朋友，還細細研讀了《民法典》等法律條款，對打贏這場官司充滿了信心。
果然，后經(jīng)法院審理判決，鑒于香江大廈5A技術層的層高超過標準的2.2米，擴展部分面積歸屬開發(fā)商所有，出租產(chǎn)生的收益則由開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主按比例享有。就這一項，每年就可為業(yè)主增加20多萬元的經(jīng)營性收入。
除此之外，樓桔燕還通過實施停車收費管理辦法，為全體業(yè)主增加了一筆不小的經(jīng)營性收入。香江大廈地處繁華商圈，除了地下停車位，在一樓商鋪門口還設有大量地面停車位。之前，各種外來車輛將這些車位停得滿滿當當，有時連業(yè)主想臨時停一下車也找不到位置。
2022年8月通過業(yè)主大會表決，香江大廈決定實施停車收費。
道閘設起來了，路面停車收費標準也進行了公布。無論小區(qū)業(yè)主、租戶還是商戶，第一輛車按每天6元收取費用。其余車輛30分鐘免費，2.5元/小時，15元封頂。臨時停車30分鐘免費，5元/小時，30元封頂。店面門口停車位分兩類，即250元/月和400元/月。業(yè)委會還為業(yè)主發(fā)放親情券，來訪車輛每周可享4小時免費停車。
停車收費管理辦法實施后，樓桔燕不僅自己帶頭繳費，還要求其他業(yè)委會成員及時繳費。從此，小區(qū)里的停車變得井然有序，居民的停車難問題也迎刃而解。
手里有了錢，樓桔燕就想著為居民辦點實事。雖然每戶人家里都配備了汽車，仍有不少居民喜歡騎“小電驢”外出辦事。電動自行車停車棚設在地下一層，上下坡有點陡，居民推車進出不免危險。
經(jīng)實地勘察，業(yè)委會把小區(qū)南面的一塊區(qū)域改造成停車棚，并安裝了充電樁?！拔移綍r喜歡騎電動自行車去東門農(nóng)貿(mào)市場買菜，有了這個充電、停車的地方，來來去去方便多了。”居民來大伯告訴記者。
第三回合
完成消防整改，進行外立面煥新，開展電梯大修
今年1月2日，香江大廈業(yè)委會在公眾微信上發(fā)布了2024年年度報告。報告中提到這一年完成了三件大事：外立面改造、消防整改和電梯維修。
由于建成時間較早加上年久失修，自2021年起，香江大廈的外墻瓷磚頻繁出現(xiàn)脫落現(xiàn)象，有時甚至整片墜落，給居民們的進出造成很大的安全隱患。
為解決這一問題，社區(qū)聯(lián)手業(yè)委會深入開展民意調(diào)研，廣泛收集居民意見，全力消除安全隱患。但由于高層外立面修繕費用逾200萬元，業(yè)委會只能先采取臨時措施預防碎石墜落。
萬一石塊掉下來砸到人怎么辦？樓桔燕與社區(qū)書記一趟趟跑街道，尋求解決辦法。后經(jīng)城廂街道城管辦公室牽頭，多次和社區(qū)、業(yè)委會實地勘查，積極采取應對策略。為解決資金壓力，業(yè)委會作為實施主體，通過小區(qū)經(jīng)營性收入等途徑自主籌資修繕，并爭取到了一定的政策支持。
街道還積極協(xié)調(diào)指導社區(qū)及業(yè)委會開展設計、預算編制、召開業(yè)主大會等工作，歷經(jīng)一年緊鑼密鼓的籌備，2024年3月，香江大廈外立面修繕工程正式開工。
“整個工程時間長，難度大，隱患多，我急得整晚睡不著覺?！睒墙垩嗷貞浧甬敃r的情景，眼眶還忍不住發(fā)酸。好在大家都支持她，當她邀請小區(qū)內(nèi)懂工程的業(yè)主加入質(zhì)量監(jiān)督小組，獲得了一致響應。
修繕過程中，街道、社區(qū)和業(yè)委會按照施工程序，嚴格監(jiān)督施工質(zhì)量，對工序?qū)訉影殃P，按照立面的實際情況，分類提升外立面工藝細節(jié)，確保墻面的穩(wěn)固性及美觀性。
經(jīng)過8個月的緊張施工，香江大廈于11月底順利完成外立面的修繕工作?？吹綗ㄈ灰恍碌耐饬⒚妫瑯I(yè)主們欣喜不已。目前，香江大廈業(yè)委會與物業(yè)管理公司共同制定了嚴格的維護計劃，確保小區(qū)的公共設施和環(huán)境能夠得到持續(xù)的保養(yǎng)和改善。
另外，自2023年開始的消防整改工程，也于這一年的10月份正式完工并通過驗收。至此，香江大廈從2016年起掛上的黑名單正式被摘除，大家心心念念的消防安全隱患總算全部消除。
“這個工程拖了一年多，很大的原因是一些商鋪業(yè)主不配合消防整改，消防站的負責人多次來給我們開協(xié)調(diào)會，業(yè)委會也做了很多工作，反復勸說商鋪業(yè)主配合整改。消防整改是大事，黑名單摘掉后，也去除了業(yè)主的一大心病?！睒墙垩喔嬖V記者。
電梯大修的事情也是在幾年前就提上日程，但由于資金不足，巧婦難為無米之炊，這事一直拖了很多年。2023年底，業(yè)委會通過會議，走簡易流程動用維修基金，把毛病不斷的電梯進行了大修，于2024年的9月份正式完工。電梯大修之后性能穩(wěn)定，鋼絲繩不再有毛糙現(xiàn)象，讓乘坐電梯的業(yè)主們安心不少。
記者手記：
采訪樓桔燕用了一個上午的時間，聽她將這3年當業(yè)委會主任所經(jīng)歷的故事娓娓道來，我忍不住發(fā)問：“經(jīng)受這么多委屈和困難，值得嗎？”
我的意思，她本來可以好好地在家里陪孩子，過悠閑自在的生活，何必來蹚這趟“渾水”。畢竟，當年的香江大廈是出了名的“黑戶”，小區(qū)里人心不齊，矛盾重重。
樓桔燕說，她的性格比較直，看到不對的事和人就會直說。雖然她在業(yè)主群里多次發(fā)聲，但從沒想過要進業(yè)委會。當有業(yè)主來找她，并委托社區(qū)來請她加入業(yè)委會時，她感受到了被信任的分量，還有一份沉甸甸的責任。
“我就是抱著一份為業(yè)主服務的初心，以及要么不做、要做就做好的決心來當這個主任的。”
正是這份初心和這個決心，支持著樓桔燕一路“斗智斗勇”，取到“真經(jīng)”。如今，不僅香江大廈的外部環(huán)境煥然一新，在這里居住、開店的人們更是神清氣爽、和諧相處。
正如樓桔燕說的，世上沒有從天而降的英雄，只有挺身而出的凡人。新年過后，香江大廈業(yè)委會2025年的工作已提上日程：一是完成電梯以舊換新，二是對地下室進行改造。
都說業(yè)委會的工作難做，樓桔燕卻說：“只要懷著公平公正公開的原則做事，不懷私心，每一個小區(qū)的業(yè)委會都能把工作做好。”